Actualidad del mercado de la vivienda
Viviendas de playa en Dénia. Guía de supervivencia
Si es usted propietario o quiere comprar un apartamento, chalet o parcela en alguna de las playas de Dénia tendrá que andarse con cuidado con los últimos cambios legales que se están produciendo últimamente en estas zonas. Continue reading
La Ley de costas amenaza de nuevo las playas de Dénia.
Las agencias inmobiliarias de Dénia andan muy preocupadas porque, aunque ya es por todos conocido que el nuevo Plan General Estructural de Dénia (Plan General de Ordenación urbana de Dénia) dormirá un largo sueño hasta que alguien lo despierte en la nueva legislatura que comienza el día 13 de junio, algunas consecuencias extraordinarias descubiertas en su proceso de redacción quedarán definitivamente operativas si el nuevo Ayuntamiento no lo remedia.
Así, por ejemplo, las limitaciones al crecimiento urbano que impone la falta de recursos como el agua potable o la energía, o las nuevas zonas declaradas inundables (que recalifican 1.000.000 de m2 urbanizables a no urbanizables en la playa de Almadraba Molins), han alcanzado la categoría de definitivas, salvo que la nueva Corporación municipal pelee por ellas ante los organismos competentes (Ministerio de Medio Ambiente, Confederación Hidrográfica del Júcar, Consellerias y Patricova).
Pero de entre todas, la amenaza más grave que se cierne sobre Dénia es la ampliación de la Servidumbre de Protección del Dominio Público Marítimo Terrestre de 20 a 100 metros en aquellas playas de Dénia que no puedan demostrar que eran urbanas en el año 1988, fecha de la aprobación de la Ley de Costas.
El Informe requerido de forma preceptiva a Jefatura de Costas acerca del proyecto de Plan Estructural promovido en la legislatura que acaba, fue contestado de forma desfavorable por este Organismo. Entre otras “correcciones” el escrito de Costas incidía en la necesidad de ampliar en el nuevo PGE la Servidumbre de Protección hasta los 100 metros en muchas de las playas al oeste de punta de Els Molins (algunas zonas de Marines, de Almadraba Molins y de Deveses). El fundamento de Costas era que las sucesivas sentencias que habían anulado los graduales Planes Generales de Dénia y retrotraído su ordenamiento urbanístico al Plan General de 1972, habían derogado el Plan Provisional vigente en 1988 y dejado, en consecuencia, como no-urbanas las playas que no tenían en aquella fechas una promoción definida especifica al margen del Plan General Provisional anulado (Unidades de ejecución, Promociones…). Las recomendaciones de Costas advierten al Ayuntamiento que, en el caso de no tener documentación que acredite que estas zonas de playa eran urbanas en el año 1988 (y Costas sabe que no la tienen), tendrán que demostrar que estaban consolidadas urbanísticamente en 2/3 partes o que disponían de servicios urbanos en aquella fecha. Las mismas recomendaciones que hicieron cuando declararon la ampliación de la Servidumbre en Las Rotas, que el Ayuntamiento contestó recientemente y que han sido rechazadas de nuevo por Costas.
¿Que pasará con aquellos que hayan comprado o quieran comprar una casa en las playas de Dénia?
La nueva Ley de Costas española y las playas de Dénia y Els Poblets
El pasado 25 de julio la Asociación de vecinos La Almadraba de Els Poblets llevó a cabo su Asamblea anual. En ella, entre otros temas, se trató el posible impacto que la aprobación del nuevo Reglamento de la Ley de Costas puede tener sobre las propiedades situadas en primera línea de playa de Els Poblets y de Dénia.
Este fue el documento que se leyó:
Como saben, la nueva Ley de Costas (aprobada el año pasado) y su nuevo Reglamento (pendiente de aprobación) han aportado algunos cambios a la anterior Ley de 1988.
Vamos a presentarles un pequeño resumen de los pros y los contras que, a nuestro entender, los nuevos cambios pueden significar para nuestra playa.
Cambios que pueden afectar a nuestro tramo de playa
La reforma introduce pequeños CAMBIOS EN LA DELIMITACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Para la delimitación del suelo público entre otras alternativas se recurrirá a su estudio geomorfológico y al alcance de las olas en máximos temporales
Este cambio tiene dos caras:
Uno Negativo para los vecinos:
Se requerirá un Estudio geomorfológico del suelo (lo cual Es Negativo porque estamos jugando a la ruleta rusa: no sabemos que suelo hay bajo nuestras casas. Podría ser de origen continental o marino)
Y Otro Positivo para los vecinos:
Se cambia el concepto de alcance de las Olas en los mayores temporales Conforme a criterios técnicos regulados en el Reglamento pendiente de aprobación que dice:
Para fijar el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, se consideraran las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas y el oleaje. Dicho límite será el alcanzado al menos en 5 ocasiones en un periodo de 5 años (y nunca ha ocurrido en nuestra Bahía).
Respecto a los Paseos marítimos: Se hace coincidir su línea exterior (hacia el mar) con la línea interior de la “ribera del mar”. (Esto parece Positivo aunque pendiente de interpretación). La Asociación quiere que el paseo marítimo transcurra sobre el actual camino que existe en la playa desde el Siglo XVIII al menos.
Respecto a la revisión de los deslindes aprobados y en curso
La reforma abre la posibilidad de revisar los deslindes afectados por la reforma legal.
Este punto es Positivo y negativo.
Es Positivo porque podemos pedir la revisión de nuestro Deslinde en curso desde 1993 pero también es negativo porque deberíamos pagarlo los vecinos y sólo el estudio geomorfológico cuesta entre 60.000 y 100.000 euros, y no hay garantías de resultado).
Solo podrán asumir esta aventura los poderosos.
Otro caso, según nuestro abogado Ortega, para los expropiados que quieran revisar su deslinde: La determinación de la zona marítimo terrestre se hará sobre datos de altura de ola en el mar abierto, sin estudiar hasta dónde alcanza el temporal en la costa.
Respecto a las SERVIDUMBRES Y AFECCIONES LEGALES
Se amplía la posibilidad de realizar obras de consolidación, modernización o mejora en edificios en situación de “fuera de ordenación” en dominio público y zona servidumbre protección. Las obras deben conllevar mejora de “eficiencia energética”.
Esto es Positivo porque abre la permisividad a obras de mantenimiento de las viviendas.
El reglamento no aclara si obras como la simple reparación de un muro o un reforzamiento de pilares vendrán sujetas a intervenciones complementarias y “caras” a fin de presentar la declaración de eficiencia energética.
En lo referente al CAMBIO CLIMÁTICO EN EL LITORAL
Se introduce un Régimen especial para tramos del litoral en riesgo grave de regresión. Si se detecta regresión el estado puede limitar la ocupación, a la vez que introduce Medidas de protección. Esta circunstancia puede ser la Causa de extinción de concesiones.
Este punto tiene una parte muy Negativa porque abre la posibilidad de la retirada estratégica de la Administración. Se pueden lavar las manos cuando quieran si definen la regresión (que hay en todas las playas) como consecuencia del cambio climático.
Además las obras de defensa, en caso de llevarse a cabo, se costearán mediante Contribuciones especiales (según el art.. 87.bis del reglamento): que se refiere obras de protección del dominio público marítimo terrestre que beneficien especialmente al sujeto pasivo del tributo. Y esto Representa Grandes costes.
Este punto, evidentemente, tiene también doble cara:
Es Positivo porque permite obras de protección. Y es Negativo porque las obras las tienen que pagar los vecinos: el coste del proyecto + la obra (y sólo el proyecto puede costar muchos miles de euros y la probabilidad de que lo acepten es escasa).
En lo referente a los cordones dunares (el gran campo de batalla de las playas de arena de Dénia) nuestro abogado D. José Ortega interpreta que son demaniales sólo las dunas que se encuentran en movimiento o evolución, en lugar de serlo todas ellas, como rezaba la antigua redacción (Ley de Costas del 88), un poco de esperanza para las propiedades situadas en primera línea de las playas de Dénia.
Referencias:
Reforma Ley de Costas
BOE Jueves 30 de mayo de 2013
Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de
modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas
Reglamento pendiente de aprobar
11 marzo 2014 sale a exposición pública
Inicio: 11/03/2014 – Fin: 02/04/2014 (magrama)
Como afecta la Ley de Costas a las playas de Denia
El pasado día 5 la Asociación de afectados por la Ley de Costas de Dénia llevó a cabo su Asamblea anual con 3 principales puntos en el Orden del día: la denuncia que la Asociación tiene presentada en Bruselas contra el Gobierno de España por malas prácticas en las playas de Dénia, la inclusión de los deslindes provisionales del dominio público marítimo terrestre en el Plan General de Ordenación urbana que se está redactando en Dénia (y en su Reglamento urbanístico provisional) y el impacto que la reformada Ley de Costas provocará en las viviendas de primera línea de playa.
En el vídeo que sigue Ley de Costas – Afección en las playas de Dénia se reproduce la temática nuclear de la Asamblea
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